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大口仔 | 14th Jul 2008 | 談理財 | (116 Reads)
大口仔的目標資產分佈中,有30%放在出租物業上。

坊間有幾種計算租金回報的方法,如用租金(乘)12個月(除)買入樓價,得出的回報率是名義上的,是為了方便計算的時候所用。但大口仔認為應用更具體的方法去計算實質回報率,剛好有讀者問我對計算出租物業投租金回報的看法,我就趁此機會同大家詳細分享....

大口仔計算租金回報率的方程式如下:

租金 (減) 管理費、差餉地租、按揭利息及稅金

(除)

首期 (加) 買賣佣金、出租佣金、印花稅、吉租期租金

我認為用以上方程式計算出來的回報率才是實際回報率。以大口仔在去年買入的收租單位為例,名義回報率若在4.75%左右,實際回報率在當時若在3%。

不過,因為去年10月開始港美不停減息,加上2008年政府免除全年差餉,現在大口仔的收租物業實際回報率已升至5%以上。由於香港物業2008年的租金升幅驚人,大口仔有信心在來年可租最少10%,就算我計息口升2%以上,大口仔資產組合內的收租物業實際回報率亦可達6%以上 (名義回報率不受息口影響)。

仲有一點好多人都無注意到,就係按揭利息係以息除本減的方式攤還,實際上在按揭貸款初期的利息支出係最多的,較後年期的還款利息會慢慢減少下來。

對持有物業收租的人來說,假設租金及利率不變,投資回報率還是會每月自動提高的。

大口仔於去年買入上述物業前,已經詳細計算過實際回報率及現金流,由於我的年齡容許我在銀行借入長達30年的按揭,供款金額相對較少。我的物業租金收入,減除了按揭還款(含利息)、管理費及差餉地租後,每月還有2-3,000"正現金流"落袋,俾大口仔去月供其他資產!